La relation locataire-propriétaire est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, qui fixe les droits et obligations des deux parties. Beaucoup de litiges naissent d’une méconnaissance de ces règles — que ce soit côté locataire ou côté propriétaire. Voici ce que tout locataire doit savoir pour vivre sereinement dans son logement et protéger ses intérêts.
Avant l’entrée dans les lieux : ce que vous avez le droit d’exiger
L’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est obligatoire. Il est établi contradictoirement (en présence des deux parties ou de leurs mandataires) et doit décrire avec précision l’état de chaque pièce. Il sera comparé à l’état des lieux de sortie pour déterminer les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
Vos droits :
- Refuser de signer l’état des lieux si vous n’êtes pas d’accord avec certains points
- Ajouter des observations écrites sur le document
- Demander un huissier si aucun accord n’est possible (frais partagés entre les parties)
- Signaler par lettre recommandée dans les 10 jours suivant l’entrée (ou dans le premier mois pour les problèmes d’installation de chauffage) tout défaut non mentionné lors de l’état des lieux d’entrée
Conseil : soyez minutieux. Vérifiez le fonctionnement des robinets, des volets, des prises de courant, des serrures. Une anomalie non mentionnée peut vous être imputée à la sortie.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plafonné par la loi :
- 1 mois de loyer hors charges pour les locations vides
- 2 mois de loyer hors charges pour les locations meublées
Le propriétaire ne peut pas réclamer davantage. Si vous optez pour la garantie Visale (offerte par Action Logement), aucun dépôt de garantie n’est demandé — c’est Visale qui garantit.
Les documents que le propriétaire doit vous fournir obligatoirement
Avec le bail, le propriétaire doit remettre :
- La notice d’information sur les droits et obligations des parties
- L’état des lieux
- Le règlement de copropriété (si applicable)
- Les diagnostics techniques : DPE, plomb, amiante (selon ancienneté), état des risques, diagnostic électricité et gaz (si installation de plus de 15 ans)
Vos droits pendant la location
Le droit à un logement décent
Le logement doit répondre à des critères de décence : surface minimale (9 m², hauteur sous plafond de 2,20 m au moins), absence de risque pour la sécurité ou la santé, étanchéité, chauffage fonctionnel, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées.
Si votre logement ne répond pas à ces critères, vous pouvez :
- Mettre le propriétaire en demeure de réaliser les travaux
- Saisir la commission de conciliation départementale
- En dernier recours, saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la mise en conformité
La tranquillité de jouissance
Le propriétaire ne peut pas entrer dans votre logement sans votre accord, ni à tout moment. Il doit vous prévenir à l’avance pour les visites (travaux, vente) et respecter des horaires raisonnables.
La révision du loyer
Le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an, à la date prévue dans le bail, selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Cette révision n’est pas automatique — le propriétaire doit vous en informer. S’il oublie de la réclamer dans l’année, il perd le droit de réviser le loyer pour cette période.
Dans les zones tendues (Paris, certaines grandes villes), l’encadrement des loyers à la relocation peut aussi limiter les augmentations.
Vos obligations pendant la location
Payer le loyer et les charges
C’est l’obligation principale. Le loyer doit être payé à la date convenue dans le bail. En cas de retard, le propriétaire peut vous envoyer un commandement de payer par huissier — premier acte d’une procédure d’expulsion si vous restez défaillant.
Si vous avez des difficultés : contactez votre propriétaire dès que possible, cherchez une solution amiable (échelonnement), contactez la CAF (aide aux impayés), et renseignez-vous sur les fonds d’aide aux impayés de loyer (FNAL).
Maintenir le logement en bon état
Vous êtes responsable des réparations locatives — les petites réparations d’entretien courant définies par le décret du 26 août 1987 :
- Entretien des robinetteries, joints
- Entretien des vitres (sauf bris accidentel)
- Entretien des parquets et moquettes
- Nettoyage des appareils de chauffage individuel
- Entretien des volets, stores, serrures
- Remplacement des ampoules et des fusibles
Ce qui incombe au propriétaire : toutes les réparations de structure (toiture, façade, canalisations, chaudière commune), les mises aux normes (électricité, plomberie ancienne), les réparations dues à la vétusté normale du logement.
Utiliser le logement conformément à sa destination
Un appartement à usage d’habitation ne peut pas être transformé en local professionnel sans accord du propriétaire (et souvent du règlement de copropriété). L’exercice d’une activité professionnelle est cependant toléré dans certains cas (travail à domicile sans réception de clientèle).
Ne pas transformer le logement sans accord
Vous pouvez effectuer de petits travaux de personnalisation (peindre les murs, poser des étagères). Vous ne pouvez pas réaliser des travaux transformant le logement (abattre une cloison, remplacer la cuisine) sans l’accord écrit du propriétaire.
La sortie du logement : délais et récupération du dépôt de garantie
Le préavis
Logement vide :
- Préavis habituel : 3 mois
- Préavis réduit à 1 mois dans plusieurs cas : zone tendue, première entrée en emploi, perte d’emploi, mutation professionnelle, locataire de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH
Logement meublé : préavis d’1 mois dans tous les cas.
Le préavis court à partir de la date de réception de votre lettre recommandée par le propriétaire.
L’état des lieux de sortie
Comparé à l’état des lieux d’entrée, il détermine si des retenues sur le dépôt de garantie sont justifiées. Les retenues ne peuvent porter que sur :
- Les dégradations imputables au locataire (au-delà de l’usure normale)
- Les réparations locatives non effectuées
- Les loyers et charges impayés
Usure normale : après plusieurs années de location, un logement se dégrade naturellement. Les grilles de vétusté (certaines conventions collectives ou les accords locaux) définissent la durée de vie prévisible des différents équipements et revêtements. Une moquette posée il y a 10 ans n’a plus de valeur résiduelle — vous ne devez pas en payer le remplacement.
Les délais de restitution du dépôt de garantie
Le propriétaire dispose de :
- 1 mois pour restituer le dépôt si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
- 2 mois pour restituer le dépôt si des différences sont constatées
En cas de retard au-delà de ces délais, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard s’applique de plein droit.
Si vous contestez les retenues : envoyez une lettre recommandée contestant les montants retenus, avec vos arguments et justificatifs. En l’absence d’accord, la commission de conciliation départementale (gratuite) peut intervenir avant toute action judiciaire.
Conclusion : connaître ses droits pour mieux les exercer
La loi du 6 juillet 1989 protège les locataires de façon substantielle — mais seulement si vous connaissez ces protections et savez les invoquer. L’état des lieux soigné à l’entrée, la réactivité en cas de problème avec le propriétaire, la connaissance des délais de préavis et de restitution du dépôt de garantie : autant d’éléments qui conditionnent une location sereine et sans mauvaise surprise à la sortie.
